10月中旬，富源農(nóng)貿(mào)城運營商富錦市富德農(nóng)貿(mào)市場有限公司就富源農(nóng)貿(mào)城運營后，面臨的有場無市困境問題，向招商局進行了匯報，以取得市政府的支持。
基本情況
（一）投資建設(shè)
富源農(nóng)貿(mào)城占地面積48636平方米，建筑面積44694平方米。項目投資總額1.6億。富源農(nóng)貿(mào)城 由A1、A2、C2、D棟樓及B1、B2 、B3棟樓的1-2層圍合而成——
每棟樓都由一拖二獨立門市組成，每個門市建筑面積130-230平米，完全滿足商戶的經(jīng)營需要。每個門市的一層層高5.5米，二層層高4.5米。一層暖氣管，二層地熱，配獨立衛(wèi)生間、消防噴淋設(shè)施。人性化設(shè)計，避免了傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場冬季經(jīng)營的辛苦。
C1樓——
C1樓是以農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易為主的綜合性大樓，共4層，F1層高7米，F2層高5米，F3-F4層高4.5米。單層建筑面積2150平米，總建筑面積8600平米。
B2-B3樓（F3—F4）——商務(wù)公寓/客房
商務(wù)公寓坐落在B2 、B3棟樓的3-4層，呈L型分布。共2層，每層47個房間，合計94個房間，總建筑面積3000平米。配有豪華大堂，獨立電梯。房間層高4.5米。
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富源農(nóng)貿(mào)城各棟樓建筑面積明細表 | ||
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樓編號 |
建筑形態(tài) |
建筑面積 |
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A1 |
一拖二門市 |
2812 |
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A2 |
一拖二門市 |
4779 |
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B1 |
共四層 |
6049 |
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B2 |
共四層 |
4226 |
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B3 |
共四層 |
6212 |
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C1 |
共四層 |
8600 |
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C2 |
一拖二門市 |
3165 |
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D1 |
一拖二門市 |
3599 |
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地下建筑 |
地下冷庫 |
5252 |
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合計 |
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44694 |
（二）運營管理
富源農(nóng)貿(mào)城2015年10月28日正式開業(yè)運營。年批發(fā)量預計超過30萬噸。
市場目前處于養(yǎng)市期，養(yǎng)市場期需要2-3年。3年后市場進入正常收費狀態(tài)，進入正常運營期的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場的主營收入如下：
1、租金收入：公寓、綜合大樓、商鋪租金、冷庫恒溫庫年租金收入約為2000-2400萬元。
2、進門費收入：按每車收取元進門費計算（每車載重平均按20噸計算），30萬噸/年的批發(fā)量，可收取進門費：200-300萬元。
合計年收入估算2500萬元。
但是，就目前的經(jīng)營情況看，這本理論帳行不通，120家門市真正投入運營的不足10家，富源農(nóng)貿(mào)城處于長期虧損狀況。
（三） 政府扶持
1.土地出讓金：富源農(nóng)貿(mào)城占地面積48636平方米，土地出讓金該公司先繳了1071萬元，后政府返還819萬元。
2.土地稅：目前在國稅欠掛300萬元。
3.行政審批：土地局的未批先建罰款50萬元，現(xiàn)已返還；環(huán)保局環(huán)境保護罰款5萬元，現(xiàn)已返還。
4.爭取到省商務(wù)廳、省農(nóng)業(yè)開發(fā)辦政策扶持共250萬元
二、問題分析
問題之一，整體規(guī)劃設(shè)計不合理，導致庫房建造缺項和浪費。一是四面的三層庫房設(shè)計不合理。二層、三層庫房面積閑置，特別是地下庫設(shè)計高度不夠，不能進入車輛，增加商戶倒運成本，致使地下庫全部閑置。二是整體規(guī)劃設(shè)計缺少鋼結(jié)構(gòu)庫房，即凍品區(qū)和糧油區(qū)彩鋼庫房。由于建造的全部是混凝土結(jié)構(gòu)的庫房，必然增加建設(shè)成本，導致了該項目實際建設(shè)投資超出可研預算投資。
通過調(diào)查，該項目在可研中規(guī)劃設(shè)計的投資預算為12073.81萬元，而實際建設(shè)成本達1.6億元，超出規(guī)劃設(shè)計4千萬元 。在調(diào)查中，福利屯四達市場的客商在富源農(nóng)貿(mào)城經(jīng)營一段時間后退出，非常感觸和可惜的說：“富源農(nóng)貿(mào)城的建設(shè)沒長腦袋，各門市攤位面積偏小不如四達市場合理，二層、三層閑置浪費，地下庫設(shè)計不合理不能進車，增加倒運成本。由于該項目沒有設(shè)置建設(shè)凍品區(qū)和糧油干調(diào)區(qū)，所有房屋全是供暖，增加商戶成本。
問題之二，高息融資成本增加，導致負債運營。通過調(diào)查，該項目在建設(shè)過中以2—3分利融資6000萬元，僅此一項年需財務(wù)費用1800萬元，目前利息累計達到3600萬元，一直拖欠融資人無能力償還。該項目可研中所測定的年均經(jīng)營收入4584萬元，年均總成本2559萬元，可實現(xiàn)年均利稅總額2025萬元。年均利潤總額為1778萬元，這是一個理論賬，而實際該項目在投入運營后，沒有經(jīng)營收入（庫房實行免收一年租金）。這就足以說明該項目在投入運營開始就是一個先期虧損后期逐漸盈利的模式。而該項目的運營商在項目可研中就缺少這個方面的風險評估，同時，該項目的運營商又沒有事先做好先期投入資金的準備和規(guī)劃，從而導致該項目從運營開始就負債運營。
問題之三，批發(fā)品種不全沒人走貨，導致有場無市。該市場從2015年10月28日開業(yè)后，由于各類品種貨源批發(fā)天數(shù)時間長，上貨商家少，導致果菜腐爛扔掉或降價批發(fā)，致使外省山東等產(chǎn)地商、福利屯四達市場果菜批發(fā)商及富錦市三八路果菜批發(fā)商賠錢經(jīng)營。產(chǎn)地批發(fā)商一車果菜賠3——4萬元，直接導致產(chǎn)地地產(chǎn)商，福利屯批發(fā)商被迫退出富源農(nóng)貿(mào)城。2016年5月1日，該市場運營商又從新二次啟動市場，結(jié)果還是造成產(chǎn)地商和批發(fā)商慘淡經(jīng)營，紛紛因虧損問題退出富源農(nóng)貿(mào)城，又造成了該批發(fā)市場有場無市的尷尬局面。原有的120個門市，已經(jīng)入駐3分之一的客商已經(jīng)房鎖貨空，只有幾家在甩貨維持。
問題之四，本市果菜批發(fā)自成體系，導致孤掌難鳴。一是三八路批發(fā)商自成體系，批發(fā)鏈穩(wěn)定。該項目運營商由于項目立項時缺少市場調(diào)查研究和評估，忽視了原有富錦果菜批發(fā)市場的幾次大的動蕩情況的了解。三八路果菜市場批零模式的存在，主要是原三八路農(nóng)貿(mào)市場改建后的現(xiàn)有室內(nèi)市場由于租賃費用、格局、運營管理等諸多原因，導致了雖然坐落于市場中心，但仍然是有場無市。給后來三八路周邊房地產(chǎn)開發(fā)，一些果菜批發(fā)商借機購買沿街門市，進行運營。同時，又由于原有的五金公司、供銷農(nóng)貿(mào)大市場改建為房地產(chǎn)商品房出售，把富錦市唯一的市內(nèi)大型農(nóng)貿(mào)批零市場改變了用途，又沒有及時發(fā)育新的農(nóng)貿(mào)市場，致使三八路市場批零功能日臻完善，形成了目前的批零業(yè)態(tài)。在調(diào)查中了解到，三八路市場的農(nóng)貿(mào)果菜批發(fā)業(yè)商，凍貨批發(fā)商、活魚批發(fā)商都有穩(wěn)定的進貨渠道和批發(fā)渠道，并且建立了批貨可以賒欠，一把壓一把等運營模式，形成了合作互利的本地果菜地產(chǎn)商與批發(fā)商的融洽交易模式，這就奠定了三八路果菜批發(fā)商不去富源農(nóng)貿(mào)城實施批發(fā)的主要原因。二是本地地產(chǎn)商蔬菜品有貨不愁賣，產(chǎn)銷直接見面，沒有租賃費用。在郊區(qū)地里就有市內(nèi)的零售小商販每天預約訂貨，因此地產(chǎn)蔬菜商很少自己到零售市場上銷售。分析認為，富源農(nóng)貿(mào)城今后依靠地產(chǎn)果菜商進場批發(fā)，租賃門市搞常年批發(fā)不現(xiàn)實，因為地產(chǎn)果菜商都是季節(jié)性的。
問題之五，外地地產(chǎn)商引進運營后賠錢，導致退出市場。在調(diào)查中了解到，山東等地的果菜地產(chǎn)批發(fā)商來到富錦后，本應具有果菜批發(fā)價格優(yōu)勢，但是由于果菜批發(fā)對待的客戶是二級批發(fā)商，如農(nóng)村的小賣店、食雜店，超市等，在進貨采購方面需要的品種多而全，希望在市場能夠全部拿到貨，不著跑哪跑。而該市場由于剛開業(yè)，批發(fā)商不到三分之一，經(jīng)營規(guī)模小，種類不全，品種不全而導致進貨商寧可到福利屯四達市場進貨，也不到富錦進貨，這就造成外地地產(chǎn)商即使從產(chǎn)地拉貨，價格雖然有優(yōu)勢，但受其種類、品種結(jié)構(gòu)所限，加之由于一批貨批發(fā)時間過長而增加腐爛扔掉比例，最后只能造成賠錢的結(jié)局，不得不退出市場。這樣的示例很多，不一一贅述。
問題之六，市場發(fā)育扶持差別太大，導致無能力與福利四達市場競爭。在調(diào)查中了解到，福利四達市場投入運營后，實施3年免收房租費優(yōu)惠扶持批發(fā)商政策。四達運營商自備20臺客車，進行專線服務(wù)，線車從早上2時30分開始，只上車，不下車，半小時一次，專門為進貨批發(fā)商開通專線，保證批發(fā)及時快速方便。特別是四達運營商為了解決原有福利屯批發(fā)商入場入駐問題，采取買斷原有批發(fā)商商鋪等一次性解決諸多矛盾的先予后某的賠本買賣，使原有批發(fā)商入駐四達市場安心運營，從而保證了四達市場啟動后的穩(wěn)步運行，加之3年免收房租費用扶持吸引，使四達市場開業(yè)人氣旺，客商多，落實穩(wěn)，效益好。通過對比分析，富錦市富源農(nóng)貿(mào)城運營商目前還不具備這樣的資金實力和3年的優(yōu)惠政策扶持，其競爭能力無法與四達市場抗衡。就目前的運營業(yè)態(tài)分析，富源農(nóng)貿(mào)城在2016年將面臨關(guān)停的困境。
問題之七，周邊市縣、農(nóng)場已經(jīng)成為四達市場比較穩(wěn)定的果菜批發(fā)進貨商，導致富錦富源農(nóng)貿(mào)城生不逢時，不占人和。在調(diào)查中了解到，雙野山、佳木斯、樺川、鶴崗、綏濱、富錦、同江、撫遠、建三江、友誼、紅興隆、寶清、饒河等市縣、農(nóng)場批發(fā)商都從四達市場進貨，而且已經(jīng)建立了長期穩(wěn)定的運營鏈條。而富源農(nóng)貿(mào)城建成運營時就落后于四達市場4年多，在各類要素全部集聚四達市場這樣一個市場空間下，富源農(nóng)貿(mào)城無論是規(guī)模小于四達市場3倍，還是四達市場的周邊環(huán)境已經(jīng)有了二手車交易市場、佟二堡海寧皮革城等商業(yè)市場，還有正在建設(shè)中的物流市場，為市場功能配套的房地產(chǎn)商品市場都在緊鑼密鼓的運行中。上述這些咄咄逼人的發(fā)展態(tài)勢，必將使剛剛起步的富源農(nóng)貿(mào)城在起跑線上就輸給了四達市場。從富源農(nóng)貿(mào)城的開始謀劃到投入運營，缺少足夠的科學論證和風險評估，導致出現(xiàn)今天的困境是不足為奇的，這是經(jīng)濟規(guī)律不可抗拒和逾越的。這一點，富源農(nóng)貿(mào)城的運營商必須清楚明白，需要審時度勢的對待目前所面臨的嚴峻態(tài)勢。
問題之八，運營資金短缺，導致難以為繼。在調(diào)查中得知富源農(nóng)貿(mào)城運營商銀行貸款問題一直沒有得到解決，主要原因是銀行貸款政策所限。在交談中運營商提出目前的最大困難是資金，在現(xiàn)有條件下，扶持培育市場，年需資金約1000萬元，就此問題，在調(diào)查四達市場后，調(diào)查組認為，富源農(nóng)貿(mào)城不單純是資金問題，是該項目從設(shè)計可研、資金投入、運營方略、方向定位、市場發(fā)育等綜合問題的反應，運營商在項目立項后是以出賣房地產(chǎn)庫房的方式進行設(shè)計和操作，其結(jié)果事與愿違，而導致第二步的無租金引進產(chǎn)地商和地產(chǎn)商，在缺少市場風險評估的心理準備和資金準備，批發(fā)行業(yè)先投入后收益的短期行為下強行開業(yè)，致使慘遭市場懲罰的教訓極為深刻。因此，富源農(nóng)貿(mào)城今后的何去何從不是簡單的資金問題，因為該市場從半年多的運營現(xiàn)狀分析，該市場既缺少客觀上的批發(fā)環(huán)境，又缺少自身上的運營能力和輻射影響能力，因此說該市場關(guān)閉是遲早的事兒。
三、 對策研究
對策之一，吸取教訓，甄別利弊，激活內(nèi)生動力，科學定位。鑒于該市場目前的運營現(xiàn)狀和發(fā)展趨向，調(diào)查組認為，運營商可在三個方面盤活現(xiàn)有市場，一是引進戰(zhàn)略投資伙伴，發(fā)展定位為綜合市場，全部實行自營，市場需要什么就經(jīng)營什么，以廠家商品和產(chǎn)地商品為進貨渠道，以價格低、品種全打造市場競爭優(yōu)勢；二是構(gòu)建物流市場，引進和培育物流商家，發(fā)展物流業(yè)，能引則引，也可自營組建物流，并利用互聯(lián)網(wǎng)+物流，建設(shè)物流配貨載體；三是謀劃對俄進出口貿(mào)易，為“同鐵大橋”建成后的對外貿(mào)易做好物流基地基礎(chǔ)建設(shè)。
對策之二，集聚產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃周邊、配套互動，形成業(yè)態(tài)。通過調(diào)查分析認為，福利屯四達市場以此為核心，不斷優(yōu)化周邊發(fā)展環(huán)境，吸引和入駐了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的要素市場，在此集聚，正在形成更大范圍的商業(yè)圈、物流圈，使該區(qū)域的市場功能正在放大，吸引能力正在增強，其配套的房地產(chǎn)也為此展開。借鑒外地經(jīng)驗結(jié)合富錦實際，以富源農(nóng)貿(mào)批發(fā)城為核心的商圈將通過科學合理的配置、周邊產(chǎn)業(yè)要素，將為解困富源農(nóng)貿(mào)城面臨的困境找到方法。
四、 相關(guān)建議
建議之一，科學規(guī)劃，精準項目，形成優(yōu)勢。建議市政府根據(jù)富源農(nóng)貿(mào)城周邊的基礎(chǔ)環(huán)境，科學規(guī)劃，以富源農(nóng)貿(mào)城為核心的商貿(mào)圈，各類要素的規(guī)劃配置?？砂蜒a畜牧業(yè)的短板載體市場規(guī)劃在其周邊的區(qū)域，配套建設(shè)生豬、肉牛、禽類交易市場。也可引導農(nóng)機具交易、二手車交易等物資類市場要素在此發(fā)育，形成市場。
建議之二，規(guī)范地產(chǎn)糧油及果菜批發(fā)市場，搭建地產(chǎn)品批發(fā)平臺。建議市政府將批量較大的地產(chǎn)蔬菜、西瓜地產(chǎn)商引入富源農(nóng)貿(mào)城。大力增加綠色食品、雜糧、糧油市場批發(fā)輻射功能，鼓勵支持大連金瑪、錦稻等制米企業(yè)全部進入富源農(nóng)貿(mào)城，借助互聯(lián)網(wǎng)+，形成富錦綠色食品產(chǎn)銷平臺，鼓勵農(nóng)村淘寶，利用富源農(nóng)貿(mào)城產(chǎn)銷平臺銷售富錦綠色食品，通過吸引各類糧油食品商，將富源農(nóng)貿(mào)城打造成為黑土綠谷、糧都富錦的輻射力、影響力較大的綠色食品交易平臺。
建議之三，富商安商，創(chuàng)造環(huán)境，鼓勵堅持。目前，富源農(nóng)貿(mào)城運營極其艱難，在這艱難時期，建議市政府組建解困小組，由主管部門商務(wù)局牽頭，幫助研究富源農(nóng)貿(mào)城的發(fā)展定位，堅定運營商的信心，找準發(fā)展定位，揚長避短、揚長克短、揚長補短，奮力走出困境，創(chuàng)出新路子。
富錦市招商局
富錦市老科協(xié)